Η συζήτηση για το θέμα της “διπλής ανάπλασης” με ότι συνεπάγεται αυτό για την ΠΑΕ Άρης, το θέμα της ανάπτυξής της και φυσικά την προσέλκυσης ενός ισχυρού επιχειρηματία ή επιχειρηματικού fund έχει ανοίξει για τα καλά.
Ο Αθανάσιος Τσιούρας, δικηγόρος, τέως γενικός γραμματέας Δημόσιας Περιουσίας δημοσίευσε ένα ενδιαφέρον άρθρο σχετικά με το θέμα αυτό στο opinion.gr. Καταγράφονται σημαντικές παράμετροι, που καταδεικνύουν μια πραγματικότητα: ο Άρης δεν πρέπει να μείνει… θεατής στο “στοίχημα” της διπλής ανάπλασης.
Συγκεκριμένα αναφέρει:
“Στη Θεσσαλονίκη η μετακίνηση της Διεθνούς Εκθέσεως σε ακίνητο στη Σίνδο έχει συζητηθεί εδώ και δεκαετίες, με βάση αυτήν ακριβώς τη λογική. Απαλλαγή της πόλης από τον κυκλοφοριακό και άλλο φόρτο που συνεπάγεται η Έκθεση και δημιουργία ενός μητροπολιτικού πάρκου μέσα στην πόλη. (Έχω εκφράσει τις αντιρρήσεις μου για την προσέγγιση αυτή, οι οποίες δεν αφορούν τη λογική πίσω από μία μετακίνηση, αλλά τα πολύ σημαντικά ειδικά πλεονεκτήματα που έχει η ΔΕΘ για την ίδια την πόλη, αν παραμείνει στον σημερινό της χώρο και στραφεί κυρίως στη συνεδριακή, παρά στην εκθεσιακή δραστηριότητα).
Στην Αθήνα έχει ήδη νομοθετηθεί και υλοποιείται η Διπλή Ανάπλαση της Λεωφόρου Αλεξάνδρας και του Βοτανικού, με μετεγκατάσταση του γηπέδου του Παναθηναϊκού από την ιστορική του έδρα στην περιοχή του Βοτανικού, παλαιά βιομηχανική περιοχή (δηλαδή εκτός, ουσιαστικά, του αστικού ιστού) που, με τη Διπλή Ανάπλαση, αναβιώνει.
Διπλή ανάπλαση έχει προταθεί και στη Θεσσαλονίκη για το γήπεδο του Άρη. Έχει προταθεί η μετακίνησή του σε ακίνητο της Δημόσιας Υπηρεσίας Απασχόλησης (ΔΥΠΑ, πρώην ΟΑΕΔ) στην Πυλαία και η απελευθέρωση του χώρου που σήμερα καλύπτεται από το γήπεδο στην Χαριλάου, κυρίως για τη δημιουργία χρήσεων αναψυχής για τους κατοίκους της περιοχής, μιας πυκνοδομημένης περιοχής που έχει ομοιότητες με τη Λεωφόρο Αλεξάνδρας.
Μάλιστα, μία τέτοια κίνηση έχει πολύ λιγότερα προβλήματα σε σχέση με αυτά που είχε η διπλή ανάπλαση στην Αθήνα, όπου το ακίνητο του Βοτανικού, στο οποίο οικοδομείται το νέο γήπεδο, είχε πάρα πολύ χαμηλό συντελεστή δόμησης και έπρεπε να αποδοθεί σημαντικά υψηλότερος, κάτι που ήταν δύσκολο συνταγματικά — μην ξεχνάμε ότι η Διπλή Ανάπλαση είχε, αρχικώς, ακυρωθεί από την Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Στην περίπτωση του Άρη δεν υπάρχουν τέτοια προβλήματα. Το βασικό ζητούμενο είναι να διασφαλισθούν τα δικαιώματα του Α.Σ. Άρη στο σημερινό γήπεδο (ή να του δοθούν ισοδύναμα δικαιώματα στις νέες εγκαταστάσεις) και, κυρίως, να βρεθούν οι πόροι για το νέο γήπεδο.
Στη Διπλή Ανάπλαση στην Αθήνα απαιτήθηκε αρκετό κρατικό χρήμα — αυτό, όμως, οφείλεται στις ιδιαιτερότητες με τους όρους δόμησης στον Βοτανικό και με κάποια άλλα πρόσθετα έξοδα (λ.χ., καθαρισμός του εδάφους, που είχε επιβαρυνθεί από τη λειτουργία βιομηχανιών στο παρελθόν). Το ακίνητο στην Πυλαία έχει την έκταση και τα χαρακτηριστικά που επιτρέπουν πολλαπλές αθλητικές λειτουργίες, αλλά αφήνουν και χώρο για πολλές εμπορικές δραστηριότητες, οι οποίες μπορούν να αποφέρουν κέρδη για έναν επενδυτή. Κερασάκι στην τούρτα μπορεί να είναι και η Μαρίνα της Πυλαίας, την οποία το Υπερταμείο θα μπορούσε να αξιοποιήσει συνδυαστικά με το ακίνητο της ΔΥΠΑ.
Για να τα μαζέψουμε λίγο: μια τέτοια διαδικασία έχει πάνω-κάτω τα εξής έξοδα: την κατασκευή του γηπέδου (που είναι το μεγαλύτερο), την κατασκευή των άλλων αθλητικών εγκαταστάσεων στο ακίνητο, την κατασκευή έργων στη μαρίνα (αν δημοπρατηθεί συνδυαστικά), την κατασκευή των εμπορικών εγκαταστάσεων, και την κατεδάφιση του σημερινού γηπέδου. Ποια είναι τα έσοδα; τα εισιτήρια από τους αγώνες, οι διαφημίσεις, η εκμετάλλευση του γηπέδου για άλλες δραστηριότητες (λ.χ., συναυλίες), η εκμετάλλευση χώρων του γηπέδου (λ.χ., κυλικείο, μπουτίκ), η σύμβαση ονοματοδοσίας του γηπέδου, η εκμετάλλευση των εμπορικών δραστηριοτήτων στην περιοχή, και η εκμετάλλευση της μαρίνας. Είναι προφανές ότι, αν ένας επενδυτής έχει την εκμετάλλευση όλων αυτών των στοιχείων για μεγάλο χρονικό διάστημα (λ.χ., μία 50ετία), η επένδυση θα είναι επωφελής και ελκυστική.
Τι γίνεται με το περιουσιακό στοιχείο τού Α.Σ. Άρη; Ο Άρης αποκτά δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης επί των αθλητικών εγκαταστάσεων (πλην του γηπέδου ποδοσφαίρου) επί μεγάλο χρονικό διάστημα. Επίσης, μπορεί να του εκχωρηθεί ένα ποσοστό από τα έσοδα των εισιτηρίων του γηπέδου.
Τι κερδίζει η ΠΑΕ Άρης; Η ΠΑΕ Άρης θα αγωνίζεται σε ένα σύγχρονο γήπεδο, με καλύτερες εγκαταστάσεις για την ομάδα, με μεγαλύτερο κύρος, που θα προσελκύει περισσότερο κόσμο. Τα έσοδα από εισιτήρια που αναφέρθηκαν παραπάνω ως έσοδα της επένδυσης ανήκουν κατ’ αρχήν στην ΠΑΕ. Αν όμως το επενδυτικό σχήμα που θα αναδειχθεί θα συνδέεται με την ΠΑΕ, τα έσοδα αυτά θα εντάσσονται στα συνολικά έσοδα του ομίλου: είναι πολύ πιθανόν το επενδυτικό σχήμα να είναι θυγατρική εταιρεία της ΠΑΕ Άρης (αντίστοιχο παράδειγμα για τη διαχείριση των γηπέδων τους έχουν και ο Παναθηναϊκός και ο Ολυμπιακός, ίσως και η ΑΕΚ) και η επένδυση να συνδέεται με την εισφορά νέων κεφαλαίων και προς την ΠΑΕ.
Τι κερδίζει το Δημόσιο (με την ευρύτερη έννοια): ανταλλάσσει ένα ακίνητο εκτός αστικού ιστού με ένα ακίνητο σε περιοχή που έχει υψηλό συντελεστή δόμησης, αλλά και ανάγκη από χώρους πρασίνου. Αντί να επιβάλει ο Δήμος Θεσσαλονίκης ρυμοτομική απαλλοτρίωση στον χώρο και τα έξοδά της να καλυφθούν από το Πράσινο Ταμείο, αποκτά πολύ εύκολα μία έκταση που μπορεί να αξιοποιήσει είτε για κοινωνική κατοικία, είτε για χώρο αναψυχής, είτε για άλλες κοινωφελείς χρήσεις (όπως ένα μουσείο της ιστορίας του Άρη). Στο ακίνητο της ΔΥΠΑ το Δημόσιο μπορεί να παραχωρήσει δικαίωμα επιφανείας, που έχει περιορισμένη χρονική διάρκεια, το πολύ μέχρι 99 χρόνια· μετά τη λήξη του, το ακίνητο επανέρχεται στο σύνολό του στη ΔΥΠΑ (οι σχέσεις μεταξύ ΔΥΠΑ και Δημοσίου ρυθμίζονται πολύ εύκολα, αφού και η ΔΥΠΑ ανήκει στον δημόσιο τομέα).
Βλέπετε ότι δεν έχω μπει σε πολλές λεπτομέρειες για το ποιος θα δώσει τι σε ποιον, ποιος θα εισπράξει τι, πόσο θα διαρκέσει η μία ή η άλλη σύμβαση ή επένδυση. Αυτά προκύπτουν μετά από αποτιμήσεις των περιουσιακών στοιχείων, επιχειρηματικά μοντέλα (business plans) και διαπραγματεύσεις. Κρίσιμο στοιχείο είναι η διάθεση των δύο περιουσιακών στοιχείων (ακίνητο ΔΥΠΑ και μαρίνα Πυλαίας) με κοινή διαγωνιστική διαδικασία από το Υπερταμείο (το Υπερταμείο μπορεί να κάνει διαδικασίες για κάθε περιουσιακό στοιχείο του ευρύτερου Δημοσίου). Μπορεί να απαιτηθεί ένα πολεοδομικό εργαλείο (Ειδικό Σχέδιο Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίου Ακινήτου — ΕΣΧΑΔΑ).
Είναι σχεδόν βέβαιο ότι όλη η διαδικασία μπορεί να γίνει χωρίς κρατικό χρήμα, χωρίς επιβάρυνση των φορολογουμένων. Το ζήτημα είναι να βρεθεί επενδυτής, ο οποίος θα έχει διάθεση να αναλάβει τα σχετικά επιχειρηματικά ρίσκα και, ιδανικά, στο πρόσωπό του να συμπίπτει και ο κάτοχος της πλειοψηφίας των μετοχών της ΠΑΕ Άρης.
Αν εκδηλωθεί τέτοιο ενδιαφέρον, η διαδικασία μπορεί να προχωρήσει με ταχύ χρονοδιάγραμμα.
Σκεφτείτε πόσο καλό θα είναι ο Άρης να έχει ένα δικό του γήπεδο, όπου οι φίλαθλοι θα προσέρχονται χωρίς να σκέφτονται πού θα σταθμεύσουν, θα απολαμβάνουν την αγαπημένη μας ομάδα με σύγχρονες εγκαταστάσεις, θα έχουν έναν χώρο πέριξ του γηπέδου που θα τον χαίρονται όλοι, 365 ημέρες τον χρόνο, θα αναπτυχθεί υποδειγματικά και η μαρίνα της Πυλαίας — και θα συζητάμε, μεταξύ πολλών καλών επιλογών, πώς θα αξιοποιηθεί ένα εκπληκτικό ακίνητο μέσα στην πόλη, στην περιοχή Χαριλάου.
